La compra de una vivienda implica manejar una considerable cantidad de documentación. Conocer qué papeles son necesarios, cuándo solicitarlos y qué información verificar puede evitar retrasos y problemas legales en el proceso de compra.
Documentos del Comprador
Para Compradores Españoles
DNI (Documento Nacional de Identidad)
Qué es: Documento oficial de identificación para ciudadanos españoles.
Validez: Debe estar en vigor durante todo el proceso.
Dónde obtenerlo: Comisarías de Policía Nacional, oficinas de expedición de DNI.
Para Compradores Extranjeros
Pasaporte
Qué es: Documento internacional de identificación.
Validez: Mínimo 6 meses de vigencia.
Observaciones: Necesario apostillar si procede de países no comunitarios.
NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Qué es: Número fiscal obligatorio para extranjeros en España.
Dónde obtenerlo: Oficinas de Extranjeros, Comisarías de Policía, consulados españoles.
Plazo: Puede tardar entre 1-4 semanas en obtenerse.
Documentación Financiera
Justificante de Ingresos
Trabajadores por cuenta ajena: Últimas 3 nóminas y contrato de trabajo
Autónomos: Declaraciones de IVA trimestrales y declaración de la renta
Empresarios: Cuentas anuales de la empresa y declaración de la renta
Declaración de la Renta
Período: Últimos 2 años
Observaciones: Esencial para demostrar capacidad económica estable
Extractos Bancarios
Período: Últimos 3-6 meses
Finalidad: Demostrar solvencia y capacidad de ahorro
Documentos de la Propiedad
Documentos Obligatorios del Vendedor
Escritura de Propiedad
Qué es: Documento que acredita la titularidad del inmueble.
Qué verificar: Nombre del propietario, descripción exacta del inmueble, cargas y gravámenes.
Antigüedad: Debe coincidir con la inscripción registral.
Nota Simple del Registro
Qué es: Documento informativo del estado registral del inmueble.
Validez: Máximo 3 meses de antigüedad.
Qué verificar: Titularidad, cargas, hipotecas, embargos, limitaciones.
Coste: Aproximadamente 9€
Recibo del IBI
Qué es: Impuesto sobre Bienes Inmuebles del último año pagado.
Verificar: Que esté al corriente de pago.
Importancia: Las deudas de IBI se transmiten con la propiedad.
Gastos de Comunidad
Qué solicitar: Certificado de estar al corriente de pagos.
Período: Últimos 12 meses.
Emisor: Administrador de fincas de la comunidad.
Certificaciones Técnicas Obligatorias
Certificado de Eficiencia Energética
Validez: 10 años desde su emisión.
Obligatorio: Desde 2013 para todas las transmisiones.
Coste: Entre 50€ y 200€ (a cargo del vendedor).
Cédula de Habitabilidad
Qué acredita: Que la vivienda cumple condiciones mínimas de habitabilidad.
Validez: Varía por comunidad autónoma (5-15 años).
Emisor: Organismo competente de la comunidad autónoma.
Documentos Recomendables
Libro del Edificio
Contenido: Planos, memoria de calidades, manual de uso y mantenimiento.
Aplicable: Edificios de nueva construcción.
Inspección Técnica de Edificios (ITE)
Obligatorio: En algunas comunidades para edificios de cierta antigüedad.
Finalidad: Verificar el estado de conservación del edificio.
Documentos para la Financiación
Importante
Si necesitas hipoteca, la entidad bancaria solicitará documentación adicional específica. Inicia el proceso de preaprobación antes de firmar el contrato de arras.
Documentación Hipotecaria
Tasación Oficial
Quién la solicita: El banco prestamista.
Coste: Entre 250€ y 600€ (normalmente a cargo del comprador).
Validez: 6 meses.
Seguro de Hogar
Cobertura mínima: Incendios, explosión, daños por agua.
Cuándo contratarlo: Antes de la firma de la hipoteca.
Beneficiario: El banco aparece como beneficiario mientras dure la hipoteca.
Documentos en la Firma de Arras
Contrato de Arras o Reserva
Contenido Esencial del Contrato
- Identificación completa de comprador y vendedor
- Descripción detallada del inmueble
- Precio total y forma de pago
- Cantidad entregada como arras
- Fecha límite para otorgar escritura pública
- Condiciones suspensivas (obtención de hipoteca, etc.)
- Consecuencias del incumplimiento
Documentos en la Firma ante Notario
El Día de la Escritura
Escritura Pública de Compraventa
Preparación: El notario prepara la escritura basándose en la documentación aportada.
Contenido: Identificación de las partes, descripción del inmueble, precio, forma de pago.
Lectura: Se lee íntegramente antes de la firma.
Justificantes de Pago
Transferencias bancarias: Comprobantes de todas las transferencias realizadas.
Cheques bancarios: Si se utiliza esta forma de pago.
Efectivo: Limitado según normativa antiblanqueo.
Documentos Post-Compra
Trámites Posteriores a la Firma
Inscripción en el Registro
Plazo: Recomendable en los primeros 60 días.
Documentos: Primera copia de la escritura pública.
Coste: Aproximadamente 0,1% a 0,3% del precio de compra.
Liquidación de Impuestos
ITP (Transmisiones Patrimoniales): 6% a 11% según comunidad autónoma.
Plazo: 30 días hábiles desde la firma.
IVA + AJD: Para vivienda nueva (10% + 1,5%).
Checklist: Documentos por Etapas
Fase de Búsqueda
Antes de Firmar Arras
Antes de Escritura Pública
Después de la Compra
Consejos Prácticos
Planificación de Tiempos
Solicita documentos oficiales con antelación. El NIE puede tardar hasta 4 semanas, y algunos certificados requieren cita previa.
Copias y Originales
Mantén siempre copias de todos los documentos importantes. Algunos trámites requieren originales que no se devuelven.
Verificación Independiente
No confíes únicamente en la documentación del vendedor. Solicita verificaciones independientes, especialmente la Nota Simple.
Asesoramiento Legal
Considera contratar un abogado especializado para revisar toda la documentación, especialmente en compras complejas.
Conclusión
La documentación correcta es fundamental para una compra exitosa y sin problemas legales posteriores. Aunque puede parecer abrumadora la cantidad de papeles necesarios, una preparación metódica y la verificación de cada documento te protegerá de sorpresas desagradables.
Recuerda que cada situación puede tener particularidades específicas, especialmente en compras con financiación internacional o propiedades con características especiales. No dudes en consultar con profesionales especializados para asegurar que tu compra se realiza con todas las garantías legales.